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合肥躺枪!2020年这9个城市的房价将领涨中国

时间:2017-06-07 17:16来源:爱上设计网作者:采集侠【字号:
导读:——有人说,预测房价太难了,这好像是从一群初中生里判断谁能考上清华北大,而城市未来的发展谁能看透呢?融360房贷认为,预测房价虽难,但我们可以相对有理有据地预测城

有人说,预测房价太难了,这好像是从一群初中生里判断谁能考上清华北大,而城市未来的发展谁能看透呢?融360房贷认为,预测房价虽难,但我们可以相对有理有据地预测城市房价的涨速。

房价涨速是城市自己与自己相比,所以我们只要考察城市本身的发展潜力就OK。城市是否有潜力,要看资源(包括人力和物力)是否能聚集到城市来。美国人做过这样一个实验:在一个美国地图上标记出一些点表示各大城市,按照各个城市的经济发展水平同比例地在各个点洒上糖。之后,将许多蚂蚁均匀放置在地图中。蚂蚁纷纷爬向放着糖的各个点。而把蚂蚁集中爬过的路线连接起来,刚好差不多接近美国高速公路网的地图。

这个实验说明:1、人会自觉向资源丰富处汇集;2、现有交通网络能指引人的流动方向。

纵观近10年的发展变化,高速铁路正在全国资源配置中起着越来越重要的作用。企业愿意到通了高铁的城市开分部,人才愿意到通了高铁的城市打工。不少城市正像近代史上“火车拉来的城市”一样,借高铁之势蓬勃发展。

国家发改委今年7月公布《中长期铁路网规划》,到2020年全国高铁线路要达3万公里,构建“八纵八横”主通道。5年后,哪些城市最受益?

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背靠大树的一线周边:天津、佛山、苏州

我们已经看到,借力一线城市人口和产业转移,北上广深周边的一些城市将得到飞速发展。城市之间的互动频繁,对双方都有好处。北京和天津、广州和佛山、上海和苏州,三个地区各自的城际通行时间分别是34分钟、23分钟、25分钟。特别是广州和佛山,地铁互通,连坐车到火车站的时间都省了。2016年,百度发布的全国50城上班距离及时间排行榜显示,北京和上海的平均上班通勤时间为52分钟、51分钟。也就是说,城际交通时间竟然短于城内上半天通勤时间。

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当城际交通时间缩小到与城内交通时间差不多的时候,两地就真的可以称为“都市圈”了。虽然经济水平仍然有差异,但远亲不如近邻,两个城市已可以“称兄道弟”。北京与天津、南京与上海与杭州、广州与深圳,这些城市之间各自形成了交通1小时以内的经济圈,因高铁受益最多。

苏州常住人口变化:从2010年末到2015年末,5年时间苏州年均常住人口增长3万人,目前苏州总常住人口约1061万人。

值得关注的是,天津、佛山、苏州的通勤时间与北上广一起排进了前六名。2015年全国统计年鉴的数据显示,深圳城市建城区面积是890平方公里,佛山为158平方公里。按理说,佛山的通勤时间应不会高过深圳。可是,佛山上班族的平均通勤时间、里程都超过深圳,连武汉、南京、重庆几个城区面积巨大的城市通勤时间也都短于佛山。这说明,城际交通的便捷,到佛山上班的人,更多的不住在佛山市内。在佛山到广州城际交通线上的大量人口选择到佛山就业。

佛山常住人口变化:2015年末,佛山市常住总人口为743.06万人,比2010年末增加23.63万人。

同样的例子出现在天津市武清区。武清区位于天津市西北部,经过廊坊就能到达北京,武清高铁站到北京只需24分钟。武清最大的商业中心佛罗伦萨小镇就建在武清高铁站对面,周末汇集了大量从北京来的消费者。近两年,越来越多的武清人到北京工作,也有更多在北京工作的外地人到武清买房。

天津常住人口变化:2015年末天津市常住人口总量为1546.95万人,与2010年末相比增加247.66万人,五年间年均增加49.53万人,占2015年人口的3.2%。独霸一方的经济发达省城:合肥、郑州、厦门、武汉、长沙、南昌

缺乏竞争对手的省会城市,也是高铁网络的受益者。简单地说,在一大片区域内,贯通了高铁,打工族迁移、返乡更加便捷,但可选的打工城市只有省城一个,劳动力肯定会源源不断来此。随之,各大企业也会以此为中心向周边辐射拓展业务。

美国学者E.S.Lee把影响人口迁移的因素分为“推力”和“拉力”两个方面,前者是消极因素,促使移民离开原居住地;后者是积极因素,吸引怀着改善生活愿望的移民迁入新的居住地。小城市的经济衰落,属于“推力”,小城市与大城市交通时间的缩短,属于“拉力”。

中国有世界上最复杂的人际关系网。在这个网中,“拉力”的作用被愈加放大了。

2000年一份研究发现,75.8%的省内迁移者,82.4%的跨省迁移者的就业信息是通过住在城里或在城里找到工作的亲友获得的。现在,这种模范作用依然存在。如果有一个人经营某一门生意发财了,亲朋好友有很大概率会效仿去做这门生意。类似地,在城市人口流动方面,先行者在某个城市获得了成功,他的家乡人很可能由于他的模范效应而前仆后继地迁移到这座城市。

不同的省会城市对人力、物力资源的“吸力”等级不同。究其原因,省会本身的经济发展水平是一方面,省会的竞争对手是另一方面。在经济发展水平接近的情况下,区域内的竞争对手越少,省城的“吸力”越大。

2016年,全中国关心房地产的朋友重新认识了合肥这座城。安徽省内,缺乏能与合肥相匹敌的城市。普铁时代,蚌埠市才是安徽最重要的交通枢纽。但在高铁时代,蚌埠的交通地位被合肥超越。“八纵八横”规划中,合肥成为中东部交通枢纽。接入合肥的高铁有:京深高铁、合福高铁、合杭高铁、合郑高铁、合蚌连(合肥、蚌埠、连云港)高铁,沪汉蓉(上海、武汉、成都)高铁。

合肥常住人口变化:2010年末570.25万人,到了2015年末竟然达到779万人,年均增长41.75万人,占2015年人口的5.4%!

反面例子也有。山东省内,济南和青岛存在互相竞争抢夺资源的问题,因此两地都吃了亏。济南是青银通道、京沪通道的交汇处,青岛是青银通道、沿海通道的交汇处,位置都很重要。中国房地产业协会数据显示,近一个月,济南二手房房价约11500元/平方米,青岛二手房房价约12000元/平方米,合肥二手房房价约12600元/平方米。但经济发展水平上看,合肥不如济南和青岛。比较三城2015年的人均GDP:济南8.95万元、青岛10.37万元、合肥7.99万元。

一个省的人口,有流出,当然也有流入。但流出地与流入地往往是不平衡的:小城市人口向省会、外省流出;外省流入的人口大部分囤积到省会。因此,省会人口很难因人口流出而减少。