爱上设计网-中国最大的房产新闻网
装饰品牌网 > 设计 > 楼市公司 > 正文

【路演新楼市·公司】万科的2016关键词和2017大梦想

时间:2019-09-30 12:14来源:爱上设计网作者:采集侠【字号:
导读:——【路演新楼市·公司】万科的2016关键词和2017大梦想 -房产频道-和讯网

【路演新楼市·公司】万科的2016和2017大梦想

  “万亿大万科”和“股权事件”涵盖了万科整个2016年的标签词汇。

  根据今天万科发布的销售数据,2016年万科累计实现销售面积2765.4万平方米,销售金额3647.7亿元,而未来的万亿级企业目标,主要以轻资产模式推进物业、养老、长租公寓和商业等领域的全面布局,通过不断深化“城市配套服务商转型”的发展内涵、加码存量市场来实现。

  聚焦业务创新来挖掘、拉动万科新增长点,很符合以职业经理人精神为标签的万科,“万科式”的万亿奔跑姿势跟恒大以资本布局的方式奔向万亿目标具有很大不同。

  另一方面是股权事件,最开始的时候谁也没有想到,“股权事件”会伴随万科从2015年走到2016年末,而且还将继续持续下去,股权事件的本质,是各方资本力量的角逐;而万亿级企业,则考验的是公司管理、运营能力。

  而万科事件的影响之所以会超越行业范畴引发全社会层面的关注,乃是因为自身问题反映的实质,是上市公司如何在资本和管理两方面实现完美结合,甚至于在目前的经济环境中能否实现资本和管理的平衡。

  如何平衡内部资本力量

  持续了一年半的“股权事件”,对万科的启示不应该只是停留在“谁的万科”,而且这次的股权事件也不是万科第一次遭遇野蛮人叫阵,万科还想经历第三次野蛮人吗?

  就目前来看,万科的资本体系里主要有是华润、宝能系、恒大、去年并购的印力集团、事业合伙人持股计划以及项目跟投制度下的资本方,如何平衡多方资本,为达成万亿级企业目标营造稳妥的资本环境,是万科要考虑的最主要问题。

  目前的状态是,万科A股权事件随着主要参与方在2016年最后一个月相继表态,已经阶段性停战:2016年12月17日,恒大明确表示“无意也不会控股万科”;12月18日,万科宣布终止收购深铁资产;之后处在监管风暴的压力之下的宝能也有意退出万科股权角逐。

  最终结局将在明年万科A的股东大会上出现,届时根据相关制度,将遴选出新的万科A股东团队,而新的股东如何影响万科管理层,将对万科未来发展形成至关重要的影响。

  第二,是被看作万科抵御野蛮人B计划的收购印力集团,自去年8月万科以128.7亿收购印力集团96.55%股份后,不仅通过上海(楼盘)中区广场项目等加强了商业地产领域的布局,还为以后其他业务分拆上市做了样本,从资本角度来看,如果万科的物流、海外业务、养老、教育、物业等板块的业务成长到可以分拆上市的程度,届时万科内部的资本体系将更复杂。

  第三,就是万科事业合伙人持股计划和项目跟投制度,这两项制度对凝聚团队、提升效率和保障业绩方面的作用,在在股权事件的冲击下尤其显得重要。

  事业合伙人持股计划下,由于合伙人与股东利益紧密捆绑,万科事业合伙人在维护公司正常运营、高度执行战略决策方面显示了高度的自觉性,可以说在极大程度上缓解了股权事件对公司业务的冲击。

  而项目跟投则有效维持了项目一线管理团队的稳定性,为项目盈利和周转提供了保障。

  中国指数研究院数据显示,截至2016年6月底,万科累计已有192个项目实施跟投,实施跟投的项目从获取到首期开工的平均时间缩短了4个月,从获取到首期开盘的平均时间缩短了5.4个月,营销费用率持续下降。

  事实上,随着万科业务的不断成长,即使不出现外部野蛮人,内部资本派系也绝对会随之生长,对资本的约束和管理,可以说是万科的最关键问题。

  万亿大万科的梦想

  万亿大万科,是万科集团总裁郁亮提出的。

  他把实现这一目标的一半希望放在新业务上,现在这些新业务总体来说还是处在培育阶段,比如物业、养老、长租公寓和商业等领域,基本采取“品牌输出”、“小股操盘”等轻资产化模式推进,并不断加码存量房市场,稳步向城市配套服务商转型。

  物业方面,万科物业目前已经发布睿服务3.0,打造睿联盟,持续强化一体化运营能力,数据显示截止2016年8月,万科睿联盟已经覆盖65个城市的174个成员、1226个项目;另一方面已经完成万科物业的分拆,为物业登陆资本市场做准备。

  而养老领域则采用与物业“睿服务”相同发展模式,输出服务与管控标准,截止2016年9月已探索出CCRC、城市机构和社区中心三大类产品,主要在北上广、杭州(楼盘)、青岛(楼盘)、成都等一线和核心二线城市布局。

  万科长租公寓业务发展更侧重于轻资产化运营模式,可创造更高的金融、服务的增量价值。2016年4月,万科推出长租公寓业务的统一品牌“泊寓”,标志着万科长租公寓业务已完成了从0到1的探索。除了少数万科自持开发的重资产项目外,万科主要通过“求筑计划”以返租、并购和托管管理等轻资产形式进行拓展,长租公寓物业包括工业厂房、村镇集体资产等存量资产。

  最后是万科的万丈资本,以“基金加资管”模式、小股操盘联动大资管提升资产价值。2016年2月万科旗下万丈资本以小股操盘模式(投资占比10%),联合香港李锦记斥资57亿收购的上海企业天地3期完成交割,并由万科担当项目的经营管理人;10月,又以23.75亿元收购凯雷地产基金旗下中区广场项目,拟对其物业的公共区域、设备设施等部分进行全面升级改造,通过经营挖掘提升原有资产的潜在价值。

  在2016年,万科卸下了行业内销售额第一的身份,但在规模、增长速度、业务布局等方面仍保持行业领先,最重要的是万科正在公司治理、业务转型方面给同行者探索着更有价值的内容,这才是我们认识的万科。

(责任编辑:于书媛 HO012)